14 décembre 2020 Grands propriétaires fonciers : accompagner les mutations
Campus de Beaulieu - Julien Mignot
Stratégies urbaines
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Depuis quelques années, Territoires a développé une forme d’accompagnement à destination des « grands propriétaires fonciers » engagés dans des projets de restructuration. Un positionnement spécifique qui valorise une des missions de Territoires : trouver le bon équilibre entre intérêt général et enjeux de valorisation.
 

Tout projet de valorisation foncière doit trouver des points d’accroche avec une vision urbaine globale
 

 

Entretien avec Antoine Monnerie, directeur opérationnel et du développement de Territoires

 

"En tant qu’aménageur, nous sommes bien placés pour savoir que le foncier est une ressource précieuse. Le foncier destiné à l’urbanisation ou à la densification est une denrée rare qu’il faut savoir optimiser. C’est pourquoi nous accompagnons aujourd’hui de grands propriétaires fonciers tels que les Etablisements d’enseignement supérieur présents sur le Campus de Beaulieu ou le Centre hospitalier Guillaume Régnier après avoir travaillé sur le projet du Centre hospitalier universitaire de Rennes pour la reconversion du site de l’Hôtel Dieu et sur celui du Palais du commerce pour le groupe La Poste. À terme, nous pourrions accompagner la mutation ou le recyclage urbain d’autres sites universitaires mais également des emprises de l’Armée, du Diocèse…

 

Notre rôle est alors de placer le curseur au bon endroit entre les enjeux de valorisation foncière de ces institutions et les politiques locales et nationales dans lesquelles ils doivent s’inscrire. Nous pouvons être présents des études préalables à l’obtention des permis de construire, lors des cessions foncières et immobilières réalisées par ces propriétaires. Cet accompagnement est un point essentiel de l’évolution de Territoires, inscrit dans notre projet stratégique 2017-2021.

 

Aujourd’hui, l’évolution d’une métropole comme celle de Rennes induit une transformation partielle de nos métiers. Il ne suffit plus de définir un site, un projet et un budget d’opération assis sur la revente de foncier ou d’immobilier. L’aménagement urbain se fait et se fera de manière de plus en plus partenariale redistribuant les jeux d’acteurs. Dans ce cadre, nous voulons être les garants des enjeux portés par les collectivités qui nous font confiance tout en permettant aux grands propriétaires fonciers d’affirmer leurs besoins. C’est une forme d’ « urbanisme négocié » pour lequel nous pensons être l’acteur de référence sur la métropole rennaise.

 

En 2019, Rennes Métropole nous a confié un important mandat d’études pour le Campus de Beaulieu. Sur un périmètre d’étude de 140 hectares, le programme d’études proposé développe 4 thématiques  : l’aménagement (topographie, diagnostic des voiries et réseaux divers, programmation urbaine, mobilité, plan-guide urbain), le bâti (audits énergétiques, déconstruction / désamiantage, potentiel ENR, programmation des investissements, stratégie énergétique d’intervention), l’environnement (inventaire faune/flore, gestion des eaux pluviales, réseau de chaleur, diagnostic géotechnique, pollution) et le volet administratif et réglementaire (étude d’impact, Dossier Loi sur l’eau, ESSP, création d’une Zac).
Notre mission consiste à organiser les consultations de prestataires, à piloter les études, à organiser la concertation, à réaliser les bilans et phasages opérationnels et à faire le montage juridique. Sur l’ensemble de ces missions, nous organisons le lien entre les collectivités (Rennes Métropole, Ville de Rennes et Région Bretagne) et les différents Etablissements d’enseignement supérieur (Université Rennes 1, INSA, ENSCR…), le CROUS et le Rectorat. Nous sommes cette année dans le cadrage des études et les consultations de prestataires en vue de définir un projet global qui fasse consensus en 2021 et d’engager les procédures administratives la même année. 

 

Notre rôle dans ce projet est d’être au plus près des interrogations du monde universitaire sur son avenir, qui passera aussi par la transition écologique. La valorisation foncière doit leur permettre d’engager une requalification et une rénovation énergétique globales qui auront des impacts positifs sur leurs dépenses de fonctionnement à long terme mais aussi sur l’attractivité de ce campus à l’échelle nationale et internationale.

Ces sujets sont tout aussi sensibles pour Rennes Métropole et la Ville de Rennes car nous touchons à la sobriété foncière et à l’intégration dans la ville d’une enclave, qui sera prochainement desservie par le métro.

 

C’est un positionnement que nous avons pu expérimenter de manière approfondie dans le cadre du projet EuroRennes, autour de la gare de Rennes. Dès l’étape des études préalables, nous savions que ce projet urbain s’appuierait sur des logiques de négociation et de partenariat avec les grands propriétaires fonciers en présence. Nous avons notamment beaucoup travaillé avec la SNCF, travail qui se poursuit avec la signature d’un protocole co-signé par Rennes Métropole, la Ville de Rennes, la SNCF et Territoires sur l’ensemble des franges ferroviaires allant des limites ouest d’EuroRennes aux limites est de Baud Chardonnet, deux opérations que nous pilotons.

 

L’objectif est d’éviter des processus de vente à la découpe qui interdirait la mise en œuvre de stratégies urbaines cohérentes et écologiques. Tout projet de valorisation foncière doit trouver des points d’accroche avec une vision urbaine globale."